気になる話題の宝庫

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    カテゴリ:生活 > 住宅



    (出典 www.kintetsu-re.co.jp)


    今の都心はバブルだよね
    ヾ(´▽`*)ゝあーい♪

    1 名無しさん@涙目です。(東京都) [CN] :2019/06/13(木) 06:43:05.23


    実は、今の値段があまりにも高すぎるのかもしれない。五輪を前に、供給がピークに達し、マンション価格は下落を始める。その「底」が、2025年だ。
    これからいったいなにが起こるのか。

    AI(人工知能)が予測する「マンションの未来」
    2025年、マンションの9割近くが値下がりする――。衝撃的な予測をAI(人工知能)がはじき出した。

    今回本誌は、全国の主要マンション200棟を厳選し、AIを使って'25年の価格予測を実施した。その予測結果を掲載したのが本記事後半の表だ。
    値下がりするマンションは実に170棟。都市部でも都心、郊外を問わず軒並み下落するとの予測結果になっている。

    「都心部のマンション開発はこれまで旺盛な需要に支えられてきましたが、資材価格や人件費の上昇で、サラリーマンには手が出ない値段まで
    価格は高騰しています。

    すでに都心一等地の富裕層向け高級マンションを除けば、デベロッパーは在庫を抱えはじめており、値段設定の見直しが顕著になっている。
    '25年までこの傾向は続き、マンション価格は下がっていくことになるでしょう」(元大京取締役で不動産ジャーナリストの大越武氏)

    東京五輪を終えて5年後の'25年は、日本社会にとってエポック・メイキングな年になる。都市開発が一服し、全国で人口減少が深刻化する。

    東京都では人口増加がストップするこの年に、団塊世代が一斉に後期高齢者となる「2025年問題」が社会を襲うのだ。この年、マンション需要は
    本格的な減退期を迎える。

    「現在、空き家問題は一戸建てが中心ですが、'25年には『マンションの空き部屋問題』が顕著になります。デベロッパーは、人口が増えないにもかかわらず、
    大量の新築マンションを供給してきました。需給がダブつくのは目に見えています」と語るのは、マンション評論家の榊淳司氏だ。

    https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57008


    【【朗報】2025年、マンションの9割近くが値下がりする…AIが衝撃予測】の続きを読む


    HIKAKIN、自宅がバレてつらい目に…タワマン高層階にこだわる理由 (2019年5月21日) - エキサイトニュース - エキサイトニュース
    YouTuberのHIKAKINが、きょう21日に放送される日本テレビ系バラエティ番組『踊る!さんま御殿!!』(毎週火曜19:56~)に出演し、タワーマンションの高層階に住む理由を語る ...
    (出典:エキサイトニュース)


    超高層マンション(ちょうこうそうマンション)とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワマンションとも呼称される。 日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、建築基準法第20条「高さが58mを超える建築物」と同義とすることが多く(ほぼ同程度の高さとなる18階超も含まれる)環境アセスメント条例が適用される「高さ98m以上」とする場合も見られる。


    田舎者から言わせると
    コンクリ&集合というだけで
    卒倒案件…
    ((*◕ω◕)ノ

    1 記憶たどり。 ★ :2019/05/22(水) 11:46:48.86

    https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

    かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
    これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
    建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

    憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
    豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
    背中を押す一因だ。

    ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
    入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

    不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

    ●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

    ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

    マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
    築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

    国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

    逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
    滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

    ーー資産価値にも影響を与えそうですね

    はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
    エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

    管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
    まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

    ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

    そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
    こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

    ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

    はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

    これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
    将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

    ●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

    ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

    タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
    期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

    エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
    共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


    【【羨望の的から一転】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」 】の続きを読む


    あなたのマンションは大丈夫?3棟に1棟が「修繕積立金」不足 - www.fnn.jp
    Live News it! 3棟に1棟が足りない...マンションの修繕積立金不足が問題化 「やらなくて良い工事」「飲み会に流用」管理組合が悪質管理するケースも 自分たちのマンションを ...
    (出典:www.fnn.jp)


    公示地価 (基準地標準価格からのリダイレクト)
    ライバシーや守秘義務に関する懸念、現実の取引価格の正常性への懸念(適正な価格を形成する市場を持つことの困難さ)等から、土地の取引価格情報の公開が進まず、鑑定評価の手法により求められた適正な価格を公示して指標とするという制度が整備された歴史がある。



    (出典 www.kintetsu-re.co.jp)


    固定資産税が怖いから
    我が家の価値は上がらんといて
    ( ˘•ω•˘ ).。oஇ

    1 ニライカナイφ ★ :2019/05/15(水) 05:26:24.50

    ◆ マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

    「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
    人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
    今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
    こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

    しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
    まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
    これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
    合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

    若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
    そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
    現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

    訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
    外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
     
    これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
    日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

    昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
    あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
    留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
     
    ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
    日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
    今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

    エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
    人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
    都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
     
    また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
    そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
    それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

    実際、現在の東京都区部の空室率は3~4%程度で、賃料は上昇している。
    通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3~4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。

    そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
    これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
    家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

    一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
    しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
    金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
    この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

    ※続きは下記のソースでご覧ください

    ビジネスジャーナル 2019.05.14
    https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html


    【【経済の真実】マンション価格は今後は下落しない?「人口減少&空き家増加」の嘘とは?】の続きを読む

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